Недвижимость

ЧЕК-ЛИСТ: ПРИНИМАЕМ КВАРТИРУ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА Приемка новой квартиры — важный этап отношений между застройщиком и покупателем (дольщиком), к которому нужно тщательно подготовиться. Правильное оформление документов сэкономит нервы, время и деньги приобретателя жилья. В интернете есть много рекомендаций по техническому осмотру новостройки. В этой статье я же остановлюсь на правовых аспектах приемки-передачи квартиры от застройщика. Процесс передачи жилья по ДДУ начинается с уведомления покупателя заказным письмом по адресу регистрации. Именно с этого момента начинает течь срок для приемки жилья. При уклонении от принятия объекта застройщик по истечении 2 месяцев вправе составить односторонний акт передачи. В этом случае коммунальные платежи и иные расходы, а также риск случайной гибели, переходят на покупателя. Кроме того, дольщику будет гораздо сложнее решать вопросы с возможными недостатки квартиры. Еще до приемки-передачи нужно затребовать у застройщика и изучить следующие документы: 1) разрешение на ввод дома в эксплуатацию;2) технический план квартиры;3) паспорта приборов учета и оборудования (например, газового котла, если имеется);4) документ о присвоении дому почтового адреса;5) заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.Непосредственно при приемке квартиры необходимо иметь на руках:1) паспорт2) договор долевого участия (ДДУ) В ДДУ есть условия о том, какие работы должны быть сделаны в квартире (чаще всего раздел характеристики объекта). Если чего-то по факту не было выполнено, это необходимо зафиксировать в дефектной ведомости. 3) акт приема-передачи квартиры Акт — ключевой документ, подтверждающий фактическую приемку-передачу объекта покупателю. В акте должна содержаться следующая информация:— точный почтовый адрес построенного дома;— цена квартиры;— ее площадь;— официальный (а не условный строительный) номер квартиры;— описание состояния квартиры;-данные приборов учета коммунальных услуг. Если в процессе приемки выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт (дефектную ведомость). 4) дефектную ведомость В данном документе фиксируются все недостатки/дефекты, обнаруженные при приемке квартиры. Если в договоре не указаны сроки исправления возможных недостатков, необходимо их указать в дефектной ведомости. Я также рекомендую делать фото дефектов на случай возможных споров. Если же дефекты были обнаружены после подписания акта приемки-передачи, покупателя в этом случае защищает закон. Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование в нем — не менее 3 лет. Застройщик обязан бесплатно устранить недостатки, выявленные в течение этого срока.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ: НОВЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА (ЧАСТЬ 1) Вопросы перепланировки и ее последствий волнуют многих. Ведь если купить недвижимость с самовольной перепланировкой, новому собственнику придется самому ее узаконивать. Если в процессе перепланировки были нарушены снипы, собственника могут обязать вернуть все в прежнее состояние за свой счет. В отдельных случаях даже возможны иски о выселении. Эти и другие проблемы были обобщены в новом Обзоре судебной практики, утвержденным Президиумом Верховного Суда 13.12.2023. Верховный Суд сделал ряд важных выводов по данным вопросам. 1. Замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией – а значит, не требует согласия сособственников МКД и разрешения гос. органа. Если прочность несущих конструкций многоквартирного дома не ухудшается, а размеры и пропорции оконных блоков сохраняют прежнюю конфигурацию, собственник вправе производить такую замену без какого-либо согласования. 2. Размещение туалета или ванной комнаты, даже в «мокрой зоне», над нижерасположенными комнатами и кухнями не допускается.Здесь Верховный Суд обратил внимание на Приказ Минстроя «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003». Здесь, правда, есть исключение — размещение уборной, ванной или совмещенного санузла допускается в верхнем уровне в квартирах, расположенных на двух этажах. 3. Отказ от центрального отопления с устройством индивидуальной схемы теплоснабжения возможен только случае, если это разрешает муниципальная схема теплоснабжения. Обустройство индивидуального отопления в квартире влечет изменение внутридомовой системы теплоснабжения в целом. Поскольку при этом могут пострадать другие жильцы, требуется изменение проектной документации во внутридомовой системе теплоснабжения.4. Объединение или разъединение квартир является реконструкцией и в любом случае требует согласованияСуды обращают внимание, что в результате объединения или разъединения квартир происходит не перепланировка или переустройство помещения, а изменении параметров (количества помещений и этажей) части многоквартирного дома. Это значит, что речь идет о реконструкции в смысле, заложенном в Градостроительном кодексе, и требует согласия уполномоченных органов и собственников помещений в доме.5. Управляющая организация имеет право допуска в помещение, в том числе для предупреждения аварий Суды опровергли позицию о том, что управляющая компания может иметь допуск в квартиру только при жалобах жильцов на нарушение соседями их прав. Закон допускает профилактический осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

3 НЕОЧЕВИДНЫХ АСПЕКТА ДЛЯ ПРОВЕРКИ ЗЕМЛИ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ Для того, чтобы обезопасить будущего собственника земли, необходимо провести полную юридическую проверку участка. Ниже я расскажу о 3-х часто встречаемых обстоятельствах, учет которых необходим при принятии решения о покупке. Весьма часто участок пересекается с зоной с особыми условиями использования — это охранные, санитарно-защитные зоны, приаэродромная территория и т.п. В границах этих зон устанавливаются ограничения, о которых необходимо знать будущему владельцу во избежание негативных последствий.1. Охранная зона линий электропередач. В зависимости от класса напряжения, эти зоны идут вдоль ЛЭП и могут быть от 2 до 55 метров. Строительство зданий и сооружений на этих участках допускается, однако необходимо разрешение сетевой организации. В противном случае возведенную на таком участке недвижимость могут признать самовольной постройкой и потребовать ее сноса. 2. Приаэродромная территория. На приаэродромной территории выделяются 7 подзон. На них закон устанавливает различные ограничения, вплоть до запрета размещения объектов, не предназначенные для полетов. На некоторых из них (5, 6) строительство домов возможно по согласованию с собственником аэродрома. 3. Водоохранная зона. Возвести объект капитального строительства в границах водоохранных зон можно, но его необходимо оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения (дренажные установки, системы очистки воды и т. п.). Другой вариант – центральная канализация. Если лица намерены заниматься садоводством или огородничеством и у них отсутствует канализация/ очистные сооружения, возможен сбор сточных воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов.